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经济,重在落实
作者:伍戈 等    发布:2024-05-24    阅读:16958次   

 伍戈 伍戈经济笔记 2024-05-23 22:02 

核心观点:

1.行胜于言。近期房地产新政开启,超长期国债发行,无不触及市场的敏感神经。政策频发,最终效果将会如何?多大程度上能缓解地产的单边预期?多大程度能改变物价的持续低位状况?即使政策短期力度有限,但是否意味着背后逻辑出现显著变化? 

2.与过往不同,本轮地产面临的环境更具挑战性。供给端不仅有庞大的新房库存,还有高企的二手房挂牌。需求端购房者关注的不仅是地产行业政策,还有未来还款能力相关的就业、收入等宏观变量的考量。而地产新政的初衷侧重“防风险”而非“稳增长”。
3.近期财政发债进度慢于过往,固然与各界担心的融资成本与收益匹配难度加大等长期因素有关。但今年项目申报的启动和额度的下达均较历史偏晚,对发行、使用进度也未见明确要求,加之特别国债发行节奏平缓,或折射出“稳增长”的迫切性有别过往。
4.展望未来,地产新政能缓解非线性调整的预期。房贷利率下限取消、首付比例调降也能促进商品房销售降幅收窄。但其对投资的拉动作用短期难见,基建等实物工作量明显滞后。不过,外需向好等变化有助于二三季度名义GDP边际回升,但弹性较温和。


正文:

地产新政开启,超长期国债发行,无不触及市场的敏感神经。政策频发,最终效果将会如何?多大程度上能缓解地产的单边预期?多大程度能改变物价的持续低位状况?即使政策短期力度有限,但是否意味着背后逻辑出现显著变化?

一、地产新政,实效如何?
从“供求关系发生重大变化”,到“事关经济社会发展大局”,再到“房地产工作的人民性、政治性”,中央对稳地产愈加重视。区别于此前市场化出清,近期供给端呈现公共资金介入迹象,地方国企收购现房有别于项目“白名单”等政策。
若用足3000亿保障房再贷款额度,或可消化现房约6000-7000万平,占商品住宅待售面积15-20%。即便如此之后,现房库存仍处历史高位,此外还有高企的二手房挂牌。美日等经验显示,公共资金介入到风险出清仍需加力过程。

图1. 供给端:公共资金介入,风险偏好修复
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来源:WIND,笔者测算
注:风险为房企海外债信用利差,库存为商品住宅待售面积。

当前首付比、限购等行业政策已显著放松,但以实际利率表征的宏观变量仍对需求形成掣肘。不过,房贷利率下限打开后或有40BP左右的调降空间,叠加物价边际上行,将促使实际利率温和下行,有助于商品房销售降幅收窄。

图2. 需求侧:实际利率方向改变,但力度待增强
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来源:WIND,各级政府官网,笔者测算

二、财政发债,实效如何?
财政发债进度慢于过往,固然与融资成本与收益匹配难度加大等长期因素有关。但今年项目申报的启动和额度的下达均较历史偏晚,对发行、使用进度也未见明确要求,加之特别国债发行节奏平缓,折射出“稳增长”的迫切性有别过往。

图3. 发债节奏偏慢,与经济目标实现难度相关
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来源:WIND,笔者测算
注:发行进度为较季节性差值。

类比土地出让回落且发债后置的年份,二、三季度地产基建投资及实物工作量难有明显改善,四季度前后或有一定回升。全年GDP平减指数同比预计维持在-0.5% - 0%的低位区间,名义GDP的向上弹性仍温和。


图4. 地产、基建投资及实物工作量仍将滞后
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来源:WIND,笔者测算
注:投资21年及23年为复合增速。

三、基本结论
一是行胜于言。与过往不同,本轮地产面临的环境更具挑战性。供给端不仅有庞大的新房库存,还有高企的二手房挂牌。需求端购房者关注的不仅是地产行业政策,还有未来还款能力相关的就业、收入等宏观变量的考量。而地产新政的初衷侧重“防风险”。
二是近期财政发债进度慢于过往,固然与各界担心的融资成本与收益匹配难度加大等长期因素有关。但今年项目申报的启动和额度的下达均较历史偏晚,对发行、使用进度也未见明确要求,加之特别国债发行节奏平缓,折射出“稳增长”的迫切性有别过往。
三是展望未来,地产新政能缓解非线性调整的预期。房贷利率下限取消、首付比例调降也能促进商品房销售降幅收窄。但其对投资拉动作用短期难见,基建等实物工作量也明显滞后。不过,外需向好等变化有助于二三季度名义GDP边际回升,但弹性温和。


风险提示:贸易摩擦超预期。


【作者】
伍戈博士,长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者,获浦山政策研究奖、刘诗白经济学奖,远见杯经济预测冠军。
高童曹海巍、俞涛:长江证券研究员。