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房价认识上的三大有害误解
作者:巫继学    发布:2006-06-19    阅读:545次   

如果要遴选当前中国经济生活中社会公众最抱怨的关键词,恐怕再没有比“房价”更合适的了。的确,由于住房与每家每户都密切相关,房价几乎成为百姓最经常最愤慨的话题。同时,由于中国投资渠道少,房市与股市也是大众普遍选择的主要投资项目。然而,人们惊人地发现,房价被如此广泛深入地误解误读,已经严重地影响着人们在经济生活中判断与决策。

本文在有关房价认识误区中挑出其中最具代表性的三种观点进行解析,与读者交流。 

   房价只可调节不可掌控,否则便会退回计划经济

一种认识以为,房价是可以调控的。在政府对房地产业进行宏观调控中,这种观点十分盛行,几乎成为一种主流意识。这种认识正在引发着两种后果:一种后果是,它给予了公众大众房价下滑的预期。火冒三丈的普通老百姓,面对飚升的房价谁不想快快地、狠狠地将其刹下来?一种后果是,政府主管部门某些人似乎也认为自己有这个责任,并相信有这个能力将其疯狂的房价拉下马。

面对市场经济中的房地产,政府的各项宏观政策,可能调控行业发展,使其在国家长期整体战略的方向下拓展,但却难以掌控房价走势。如果硬要行政干预强控价格,其后果将是不言自明的,因为那是将市场拉回计划经济的行为。在市场关系中,谁都不能左右价格,除非那只著名的“看不见的手”。固然,价格是由生产价格从而由商品内在价值最终决定的,价格是价值的市场形式,但在市场上价格直接受制于供求关系。谁都知道,供大于求,价格下跌,供小于求,价格上涨。在买卖双方的博弈中,具体价格表现为一个讨价还价的过程。在舍象了极端垄断的纯粹的市场关系中,除了价值规律这只无形之手,谁有能耐令价格曲线一定是上扬还是下挫,一定是飘红还是飘绿呢?

有人说,当前房价高高在上,是房地产商利益熏心所致。非也。如果房地产有能耐让房价高持,那他们为什么在中国房地产发展史上的大部分时间未能如愿以偿呢?为什么他们不让房价继续上扬利上加利呢?问题是,房地产商奢望是一回事,购买者要愿意掏钱才能成交,才能成全他呀!你可以满天要价,我也可以落地还钱呀!

有人说,目前住房供不应求是房价高企的根源。然而,人们发现,中国现今楼房空置率已经大大超过10%的国际标准。据悉,2005年全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率已达到26%。而北京市,空置一年以上的商品房面积同比增长23.7%,增幅比上年同期高30.8个百分点。如此大的空置率,一个供不应求能说服人吗?似乎理由太单薄了些吧?

也有人说,是房地产商持筹惜售。现楼是很多,但商人不投放市场。这种说法已为许多同仁所揭穿,这仅仅是短期个案,不足以引起普遍房价长期高持。也有人说,是政策调控政府失误所致,打压房地产使供应量减少。事实正好相反,政府连续调控房地产的近几年,恰好是楼盘投放量增长最快的年份。

其实,一个巴掌拍不响,高房价问题一定出在买卖双方。商家想要高价,买家想出低价,为什么最后越卖越高呢?可以肯定,这决不是楼盘的建筑成本在不断攀升,也不是建筑产品质量大幅提高。问题出在了购房者的非理性竞争上。特别是作为投资购房,人们看的是,先前的炒房者已经大把赚到了银钱,似乎只要抢购到了房,就等于抢到了利益。在中国投资渠道少,其它投资又不景气的背景下,这种买涨不买跌的现象愈演愈烈。

那末,能寄希望于购房者理性联合起来与高房价进行斗争吗?这固然是一个富于创意的设想,恐怕这比地球人与外星人谈情说爱更令人不可思议!每一个购房者,都有如陷入“囚徒困境”中的成员,各自打着自己的如意算盘。更何况,进入购房者中,有外资,有个人投资,有团购;其需求,有安居,有安逸,有炒房。联合行动,至少目前还看不到任何迹象。所以,对于近来兴起的不购房行动,我并不看好,它至多只具有理想的意义。

其实,从纯经济手段来说,房价与任何物价一样,是只可调不可控。价格,遵循自然经济规律而动,决不受人类主观意识掌控,在市场经济条件下,它也不应该受其掌控。 

暴利就是暴险,它身上跳跃着死去资本的灵血

一种认识以为,房地产是一个暴利行业,以为但凡入此行必快速致富。2004年胡润制造的“中国大陆百富榜”的名单中,房地产业的老板占到45%;“法制早报”公布的“2005年中国10大暴利行业”,房地产业赫然有名;国土资源部去年5月发布的数据称,全国大多数城市的房地产项目,利润率在1020%以上,中高档项目的利润率高达3040%。中国民营企业研究会一项调查显示,房地产行业的利润大大高于其他行业,税后净利润比平均水平高5倍以上。由此带来的后果是,在中国大地上一再上演各路资本狂奔房地产行业的壮观逐利剧。

北京市统计局投资处资料显示20051-8月,全市累计完成固定资产投资1435.1亿元,同比增长14%.其中房地产开发投资完成785亿元,增长7%;民间投资中近八成投向房地产开发业。(2005925日新浪房产)人们自然会想,首都北京,作为中国房地产最大的开发地盘、最具有代表与象征意义的投资区域,在国家对房地产一直宏观调整之际,在公共大众对房市高企一片谴责声中,全市年前8个月房地产投资较比上一年增长7%,这其中民间资本投资完成604.6亿元,占全市民间投资的比重为79.6%此前媒体一再披露,诸如联想、清华紫光、普天、华为、海尔、TCL等等在地产创富的新感召下,纷纷难以自持,掉转马头分兵地产。盘点新军,其中不乏代表国家核心竞争力的高科技企业。而且有数据显示,我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域。联想到国际热钱自去年以来一直对中国房地产业虎视眈眈,在北京、上海、成都等地,都有数百亿钱入市。眼前上演的,真是一出资本追暴利的激情大戏!国家外管局日前首次披露,外资在中国房地产市场中的比例约为15%。(《国家外管局首次披露:外资在中国楼市占比15%2005-09-12东方早报)谁都知道,外资一直以来都觊觎着中国房地产。但外资在中的比例达到大15%,却超出了人们的判断。此前,人们盛传外资杀入中国房市,小数说法是几百亿元,大数说法是几千亿元。

暴利行业!?这是一个被以讹传论的大误解。从历史与宏观的角度看,经济社会从来都没有什么持久的暴利,有的只是平均利润率规律下回报。暴利,仅仅是某个时段,某个行业,某个局部的现象。但是暴利的社会影响却令人震惊,因为对于资本来说,一旦有适当的利润资本就大胆起来,如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行甚至冒上绞架的危险。(马克思)

对于一个理性投资者来说,暴利意味着暴险,即暴烈风险。在平均利润率规律之下,从来都不会有长期的暴利,今日之暴利即长期之均利,个别之暴利即一般之均利,局部之暴利即整体之均利。超出平均利润的那部分利润,就是成功的幸运资本对倒霉资本的归纳,就是惨死资本付出的血的代价。这便是关于暴利的价值规律的求解!

只要有理性,恐怕一当看到暴利,就必然令人不寒而栗。暴利资本身上跳跃着死去资本的灵血,这些灵血,有些是过去资本的,有些是别个资本的。马克思说,资本来到世间,每个毛孔都滴着肮脏的血。看来,资本不仅吸允劳动者的血,同时也吸允资本同类的血。仔细观察与思考过中国房地产行业发展史的人会发现,这个产业事实上是一个高危产业,是一个高投资死亡率产业,不因为别的,就因为它暴利。从上一世纪90年代以来,死亡了多少房地产公司?几乎可以说,有多少烂尾楼盘大抵就有多少死去的追暴利资本。仅仅广州“中诚广场”一个楼盘,就死去十数个房地产公司。大名鼎鼎的周正毅,一个上海滩上的房地产巨鳄的浮沉命运,不正好佐证了这一点吗?

中国房地产业中的许多人,以自身和经历给社会公众上演的产业大戏让人们看清了:眼见得起高楼,眼见得宴宾客,眼见得楼塌了。 

房价跌宕起伏才是常态,永涨论至多只是猜想

还有一种认识宣称,房价上涨是长期的,常态的,甚至是永恒的。自从任志强强势提出房价上涨永恒论以来,在房地产界引起一片喝彩,近又连续有学者呼应论证。看上去似乎很热闹,但也仅仅在圈内欢腾,在公共视野里并不认同,反倒骂声处处可闻。敏锐的人们注意到,这种论调的兴起,往往冲着政府的宏观调控而来,也往往带有自我打气壮胆的意味。

房地产业与任何一个产业一样,其产品作为商品,在市场上的价格都是有起有伏。如果说房地产商品价格是一直上涨,也等于说世上所有产品的价格也都一直上涨。如果说仅仅房价上涨是常态,其它商品价格会有涨落,那就要证明房地产商品为什么不同于其它商品而其含金量与日俱增?那就要证明房地产业究竟吃对什么药,使其发展能如此坚挺?

就我们阅读到的经济史资料来说,并没有史实证明世间所有商品的价格都是一直上涨的轨迹,同样也没有史实显示房地产商品独出其右。

从理论上说,一种商品之所以价格昂贵,初步分析我们知道这是因为它的生产成本高,深追一步说在于它的价值含量高。那末,一种商品只有当生产它的生产成本逐年提高的前提下,才能说明它的价格会持续走高。然而,随着技术革命、科学进步引发的生产率提高,恰恰证明生产相同产品生产成本是一个下降趋势,因为单位产品中社会平均劳动量在降低。如果从供求关系来看相同产品的价格变化走势,在同等生产力水平的前提下,只有当供给总是并且永远小于需求,市场总是并且永远是卖方市场的条件下,价格才会持续地涨,永久地涨。但这种假设在地球村至今未曾出现过?

说到“常态”,人们禁不住地要问,这个常态有多经常,有多恒常?如果说这个常态仅仅是指一个时段,一个时期,倒可能找出房价持续上涨的事实证明,但要将其诉诸为一种长期趋势,一种恒常的轨迹,那我必须说,这种观点,既没有历史的也没有逻辑的证明,至多也只是一种些许有倾向性的猜想而已!

花无百日红,业难持续兴。起起伏伏,跌跌宕宕,这才是产业发展的大浪潮,大趋势!