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楼市的高位可否继续?
作者:罗泽彬    发布:2010-06-25    阅读:26360次   
    中国现在的楼市,就像是一个胆小的姑娘在爬着竹竿,目前已经爬到了一个很高的位置。由于害怕跌落的伤害,胆小的姑娘不敢往下看。在潜意识的作用下,姑娘无意识地慢慢向上爬着,一路哆哆嗦嗦,战战兢兢。然而,竹竿是有尽头的,上端也是不可靠的,根本无法立足。当姑娘到达了最高点,也就是她跌下来之时。无论如何,在最高点跌落的伤害肯定会比其他时候来得大。
    当前,国外的地地产业,特别是欧美地区的地产业,正如同夕阳西落,低谷得少人问津。而国内的房地产却是另一番景象,依然是居高不下,甚至还节节看涨,红火得不得了。“国十条”、“新国十条”、地方政策一系列出台,风风火火地出来,居然效果甚微,价格是略降了,交易量却是骤减。有人说,这真真是房价要回落的趋势,泡沫也会在未来较短一段时间慢慢消失。那,事实是否就真的如此?供不应求的买方市场一下子就捏转成了卖方市场,大家都捂着腰包不敢买房了,怕今天买了,就天就贬值一大截?很可惜,实际上我们看到了,跟某些人想像的相距甚远。房地产商、楼房投机者,在面对政策的出台,立马就作出回应,有意识地微调了下价格,同时捂房惜售,根本就没有可以大交易的量。人家是“限量版”出售。这也就是我们可以在新闻看到的,在中国的很多大城市,限价房是有的,低价房也是有的,一个大楼盘也就那么十来套在那里放着,看房的、买房的,几百人、几千人在旁边排着队候着,好不壮观。还不敢确定人家到底是卖与不卖。地产商、投机者在政策的缝隙中恶意制造供求短缺,有意继续堆高楼价,牟取暴利。同时,由于近几年国内的形势大好,经济发展得有点过热,区域、结构发展得有些个不协调,以及国际金融吵架的介入、官员腐败等问题,房地产成了某些地区“经济”发展的主要动力,造房子卖房子炒房子成了最赚钱的行业。除了真正有住房需求的人外,其他人,上至地方官员,下至炒房客,中间地产商,旁边银行界,都无不希望房价能一路飞扬,大涨特涨,当且仅当房价居高不下的时候,他们才能获取巨额利润,实现自己的利益,而一旦房价稍有个风吹草动的,自然就给某些人造成了损失。所以,即使现在中央的政策以及十分严厉,但由于地方及银行方面或多或少的一些保护,逐层缓冲,稀释了政策的效力,以至于房地产商和投机者甚至感受不到压力,最多也就回应了下条令法规,适当得做下秀罢了。
殊不知,当前的地产泡沫正在深埋着两颗炸弹,等待时机,将由泡沫的最底层开始爆发.。
    一颗是:当前的政策法规,对房地产的作用已经相当的大了,而由于一些原因暂时未能真正作用到市场上。我们很难估算当前的政策对整个楼市的打击到底有多大,是已经对大萧条积累了足够的能量。因为地方政府和银行处于多种考虑,不同程度得保护地产业,缓冲分担了部分中央的政策压力。我们也就无法估计地方政府及银行完全撤开保护伞后的政策杀伤力,当市场面临崩溃之时,恐怕也就是地方政府及银行完全撤开保护伞之时,到时候的伤害程度也就难以估算了。而更无法预计的是,由此引发的链式反应。
    另一颗是:当前的房子量足,价高,光在某些没需求的人手中转悠炒作。假若房地产从根本上发生改变,不再是一路看涨。那投机者——银行——地方政府,整个楼市泡沫的链条也就被打乱。泡沫也将毁于无形。
    由于当前的两颗炸弹的存在,而房价泡沫却依然被高吹,几乎中国人都知道,明天的房价还会大涨,同时也有很多的人知道,高涨的房价 终究会降下来到达一个比较合理的水平。就是没有人知道,压死骆驼的最后一根稻草究竟在哪,谁又是最后接手的“傻帽”。
一旦导火线被点燃,华夏大地又将惊现一场惊天大地震,又将让世界为之震惊。
    且看2015年会有什么。地球人都知道,世界上有个人口得可怕的国家,人多得到处都是。在近30年,突飞猛进,深刻影响着世界。人口的特别多,除了能吃饭外,那就是工作。改革开放证明,中国人一旦拼了命工作起来,所创造的财富全世界都为之震惊。当然,这里边有个前提,那就是中国人都还年轻,到处都还是青壮劳动力。在上世纪50、60年代的时候,我国的出生率是很高的,也就是说是中国的婴儿潮。改革开放30年的成就,也就主要是他们创造出来的。而后,中国的计划生育启动,在1978年之后,出生率明显下降。所以,在2015年的时候,中国的人口结构将会有大幅度的变化。假设,中国的婴儿潮都是在1960年出生的,到了2015年,他们就55岁了,步入退休年龄,开始养老了。到时候将会发现,中国有工作能力的人占比将大幅度下降。一般来说,买房的人都是有工作能力的年轻人,不管是买来自住的还是投资的,或者是投机的,都大部分是有工作能力的年轻人。一方面买房的人到时候会少了,另一方面退休了的老人一般会把房子传给年轻人,两对老人是两套房子,加上年轻人自己所拥有的,就是三套。这在城市里,是很多见的。鉴于住房的刚性需求,到时候房地产的需求量也将大幅度下降。
    而现在已经是2010年了,离2015年也只有5年的时间,在未来的5年,中国的婴儿潮逐步进入退休年龄。然而,对于一个年轻人和一个5五年后退休的人来说,即使他们的工作和流动资金的完全一样的,他们对房地产的投资冲动也会不一样。年轻人因为刚步入社会不久,有更多的激情、抱负和向往,他们更为热衷于投资。当然,随着他们不断学习工作,其价值也在不断提高,有更大的消费预期来刺激房地产。而即将退休的老年人,其体力、能力的发展空间较小,他们跟趋势于安定实在的晚年。
    同时,随着国家的发展,农村公共设施的不断完善,农村的生活水平不断接近城市。假若条件允许,更多的人会热衷于农村的山水。这一点我们可以从发达国家的发展历程看出来,在城市刚开始发展的时候,城市的诸多生活硬件的配套比较完善,人们生活在城市可以享受到农村所无法达到的物质供给。很自然,这时候的城市要比农村更有诱惑力些。我们国家现在正是这样的水平,只有条件允许,有钱的、有能力的、有关系的,都统统往城市挤。因为那是生活富足的向往。而后呢,随着社会整体的发展,城市与农村的物质差距越来越小,,这时候农村的优势就得以很好的体现出来。当今的欧美地区正是次般情形,穷的是住在城市,有条件的是住在郊区、住在农村的别墅里。这是城市话进程的发展方向,也是我国经济发展的趋势,不得不参考。特别是4万亿的扩内需政策的落实,农村的生活环境在未来的今年内无疑将有明显的变化。所以,我们不难想象,在未来的几年,我国的房价到底还能靠什么来维持如此的一个高水平。
    总之,在中国的人口结构的刚性存在下,楼市的泡沫终究会被击破。击鼓传花的游戏虽然很是刺激,手中的楼盘被疯狂地传来传去,热情高涨的人们终会在鼓声嘎然而止之时手足无惜。泡沫的破灭是必然的,只不过中央政府的政策能否在设当的时机发挥作用?地方政府和银行能够为破灭继续缓冲多久的政策压力?我们将拭目以待。