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谈谈中国特色房地产
作者:潘仲光    发布:2011-02-12    阅读:28203次   
    首先举个例子:
    老百姓建一套100平米的房子原本只要15万元人民币。后来政府说老百姓自己不可以建房子、政府要“统一规划并通过市场运作”盖房子。于是政府就以15万元向老百姓征收了本来要盖房子的土地,统一规划后在市场上以50万元拍卖土地给房产开发商、净赚35万元。开发商因为需要设计、包装、绿化、建造基础设施、融资、交规费、管理和做广告,所以需要花50万建造同样一套房子,然后以200万元卖给老百姓,但是在这100万的毛利里面开发商需要支付政府营业税土地增值税土地使用税和所得税约50万元。老百姓因为无法一次性支付200万元,所以就需要通过银行贷款20年并支付120万的利息,银行需要为这利息收入支付政府大约30万的税费。原本只要15万元建造的毛胚房现在却要老百姓花20年320万元购买,购买后开发商赚50万元、银行赚90万元、政府赚115万元。如果容积率规划为原来的两倍则开发商银行和政府的利润都可以再翻倍。由于通货膨胀高于存款利息所以老百姓不敢存钱、都需要买房来保障自己养老,可是房子太贵买不起怎么办?于是政府就开始限制大家买房子、不让贷款、征收房产税、同时建造贫民屋来安慰老百姓。为何在毛泽东主席倡导“土地还给人民”的中国会出现政府变成最大的土地经销商的情况呢?中国的房地产市场问题到底要如何才能根治呢?
 
    经济问题从供需面来分析:
    需求面和供应面是共同决定着市场价位会胀还是贬的相对因素。在一般行业里我们不希望控制需求因为需求的增长代表着经济的增长,问题是出现在需求增长过快并且明显超过供应量的时候就会出现通货膨胀或资产泡沫。政府要做的就是想尽办法增加供应量、反垄断、支持新的供应商进入市场。可是在房地产业里,许多官员会认为由于土地是有限资源所以不能无止境的增加供应量,但这种想法的根本问题是政府如果要靠土地赚钱而不是靠房产交易和维护来赚钱的话,那当然会怕赚钱的命根子绝源咯。下面我们来具体分析一下需求和供应问题。
 
    需求问题来自于三方面:(1)存款货币贬值:这是指大经济过热供应连无法满足市场需求造成通货膨胀超过存款利率太多的时候,货币就是在贬值。目前中国通胀5%但是存款利率只有1%的情况下,老百姓的存款等于每年贬值4%!老百姓不可能只消费而不想怎么投资来保障自己退休生病养老问题,股票风险太大、创业艰难、所以只能靠买房来确保存款不贬值。(2)工作集中在大城市:老百姓也不可能到处买房,一般也都是在居住或工作城市或周边城市买房,方便出租和管理。当国家政策都是把老百姓赶到大城市工作的时候,老百姓当然是集中在大城市里买房子,这也就造成恶性循环房价升值过快,老百姓怕以后更买不起就拼命集资买。国家应该创造卫星城市或新城市而不是不断扩大工作需求在现有城市里。(3)贷款容易投资难:当利息与租金差不多的时候老百姓一定是选择买房,因为买房是自己的财产。只有在租金普遍低于银行利率的时候才会让老百姓感觉买房划不来还不如把钱投资到别处赚钱去。可是目前国家货币政策太宽松而且银行不喜欢贷款给中小企业造成大型企业资金过盛,也就造成国进民退的现象。所有好项目都被国企抢去了或垄断了,老百姓根本不可能创业除非靠关系靠贿赂。所以最简单的投资就是房子。而且综合前面两大因素,投资房子是不会亏钱的。
 
    需求面只是一半的问题。如果需求面的问题都解决了,其实房子的价格还是没办法降下来。而且前面也提到了的经济问题:缩小需求就是缩小经济GDP,目前政府将要出台的房产使用税只会让大家不敢买卖房子、克制需求的同时也大量减少了二级市场的供应量。所以最好能从供应链上想办法才能维护经济成长又不产生通胀或泡沫。在供应面上也有三大问题:
    (1)大城市的土地太少:政府一直有个误导,农民城镇化好像是一定要把老百姓赶到大城市一样,为什么农民一定要到大城市才能赚钱?中国目前城镇化了30%的农民大城市就已经这么拥挤了,请问剩下的70%农民也要赶到大城市来吗?城市里还有土地盖房子吗?再进来5%的农民可能房产价位就要再翻一倍!而且农民老家的房子不能卖出来或者说没有市场的情况下每个人都要养两套房。如果政府可以开始让农民“就地城镇化”的话,这样就能在中国各地一下子产生大片的土地盖房子,老百姓在新的土地上能赚钱和买房的话,就没有人愿意挤到大城市去工作或买房了。有些人会批评农田需要保护不能城镇化,他们却没有想过原来这些农民本来就有房子住,只要政府愿意把分散在村庄的建设用地集中起来同时也把农田集中出去,就能产出大量的新城用地。
    (2)旧城改造太困难:许多开发商都会抱怨旧城改造基本上被物权法给逼死了,只要钉子户不愿意搬家旧城就无法改造。可是大家有没有想过老百姓为何要与政府和开发商抗拒?最近国务院又颁发了新的法律禁止开发商参与搬迁,这也是治标不治本。真正的问题就是政府变成了中国唯一的地主和土地贸易经销商了。本来毛主席希望土地使用权归还人民的国家、本来是个反对地主的国家、现在却变成政府本身就是土地利益垄断者。由于政府靠买卖土地赚钱,所以政府压榨人民再以高价拍卖给房产开发商自然而然的就造成了拆迁的矛盾,土地拍卖价格越高人民就越认为自己亏了,不抗拒才是傻瓜。
    (3)政府过分依赖房地产收入:要找出前面两个问题的解决之道还是要研究第三个问题。这也是本文章一开始的小例子。盖一套钢筋水泥的毛胚房每平米是1500元,可是由于政府要赚土地的钱于是就不允许人民自己盖房,政府以15万元一户人家征收土地以后再以高价50万卖给开发商就可以赚35万,房产商卖了房子以后政府可以再收50万的税费,人民没钱一次性付款必须向银行贷款20年的利息收入政府还可以抽30万的税费,现在为了降低买房需求又出台房产税就可以在未来70年每户再征收10万元!想想看一户农民15万成本的土地政府却可以赚125万的利润是多么大的暴利啊?这么高的成本能让老百姓买到便宜的房子吗?所为羊毛出在羊身上就是这个意思。供应链的成本没办法降下来。
 
    什么是中国特色:
    毛主席反对地主控制土地资源所以主张土地集体制、把土地上面的使用权(经营权)让人民集体自己决定,可是现在政府却成为了土地垄断的大地主。不允许人民自己买地(或被分配地)盖房子,开发商不能做地主(囤积土地)必须两年内完成建设任务(缴交土地使用税和土地增值税和没收土地为手段)。欧美国家都允许个人自己买土地、自己盖房子,为何中国人民反而失去了土地使用的自主权呢?答案是中国政府的收入决大部分都要依赖土地买卖和开发,而且现在还要增加开发以后的房产使用税。本来政府已经在土地买卖的过程中赚了差价,本来政府已经征收了开发商的规费和二手房买卖的营业税和所得税,后来政府因为嫉妒开发商在土地价格飙升的过程中的高利润而增收了土地增值税和土地使用税,现在竟然还要征收人民未来的房产使用税,这还没有计算老百姓贷款买房所付出的利息要交给政府的税费呢。房地产价格飙升是符合各地政府利益的。中央要怎么压都是抗拒。人民的市场经济变成了政府的市场经济。要解决根本问题就是要重新探讨什么才是有中国特色的土地和住房政策。
 
    中国特色经济就是要维护广大人民利益的市场经济。在住房问题上,政府要为人民做的就是用市场经济的力量来确保住房的质量和需求可以满足。欧美政府会想尽办法解决本文章前面所讲的三个需求问题和三个供应问题(包括现在国家在推的经济适用房和廉租房)。但是中国不一样,因为毛泽东反对西方的土地私有权的法律基础。可是现在大家的法律都在往西方的土地权责法去靠拢,我们难道无药可救了吗?我个人认为我们可以继续探讨毛泽东的土地利益不能为独家享有的概念,也就是说开发商和包括政府都不应该享有土地买卖差价的利益。但是要做到这一点,我们的土地和房产买卖制度就必须完全的消灭。我们要禁止土地和房产一次性转让的概念。我们要恢复到只有使用权没有拥有权的概念。现在虽然大家口头上都在喊“使用权”可是实际的交易却证明了我们还是在交易“拥有权”,只不过我们换了一种称呼,我们叫做“土地使用权的拥有权”。批地70年其实就是一次性销售70年的土地使用的价值。当市场经济好的时候,土地价值就会假设未来70年都会很好而飙升。当市场不好的时候,土地价值又会随着未来70年市场都不好的价值观而产生泡沫的破灭。这种大起大落的市场价值观就是土地永久使用权买卖的正常现象(20年前日本房产泡沫破裂和今天美国房产泡沫破裂也是正常的)。一般商品价格的大起大落不会造成人民的困扰,因为人民不会因此而受到根本的伤害,可是房价如果大起大落的话,那就会危害到尤其是穷人的根本利益。所以房子是不能买卖永久使用权的(50-70年的使用权一次性转让其实等于是土地拥有权的转让)。
 
    西方土地权转让给个人带来的风险:这里我先用一个简单的数据来示范房价的大起大落概念:假设今天在市区要租一套100平米的房子要6万的年租金,而现在预测未来的长期年GDP成长率是7%,贷款利率是6%,也就是说市场认为中国未来的经济都会很好(7%年成长)而且贷款利率不高(6%年利率)的话,这套100平米房子的30年价值就是215万元。那么我们现在假设经济出现问题了,年成长率没有(0%)而且通货膨胀非常严重、贷款利率也就变成非常的高(15%),那么同样的100平米房子的30年价值就只有45万。当然实际的状况会不一样,中国政府是不可能像一些非洲政府那样把经济弄的那么糟的。可是这证明了一个很可怕的现象:房地产的拥有权价值的涨跌是可以很大的!如果在今天经济这么好的情况下,老百姓与银行贷款房价的七成也就是140万、20年、5%的利率的话,他每年连本带利需要支付银行11.2万元。
    现在假设经济突然变成最坏的情况,因为现在中国的房贷都是浮动利率,所以同样的140万贷款、20年、15%的利率就变成每年要支付22.4万,老百姓对银行的责任翻了一番。当然这个例子是极端。如果我们假设一个比较可能的情况看看:假设经济年增长率是降到了3%、贷款利率7%,则这栋房子的30年价值就只有111万,可是每年支付给银行的钱要从11.2万涨到13.2万!房价贬值48%,还款和利息责任却成长了18%!想想看有多少老百姓承受的了?其实市场的反应会更可怕,当贷款本金已经超过房产价值的时候,借款人就会选择不还钱,宁愿放弃财产重新开始。这就会导致20年前日本和现在美国大量房贷坏帐的金融风暴。日本房价普遍贬值70%,美国房价普遍贬值50%,中国能受的了吗?
 
    大家大概可以看得出来,给人民带来的风险诞生于贷款责任。因为要把土地和房子的永久使用权卖给人民就是要人民贷款,而贷款就意味着资产价值贬值同时贷款偿还责任的增加的双重风险。所以只要老百姓不用承担贷款所造成的资不抵债风险则中国就能真正做到保护广大人民利益的市场经济。那么要如何让老百姓不用贷款也能住房呢?
 
    我的方案:
    (1)把贷款的责任转移到开发商(个人不能贷款买房),(2)土地(或长期使用权)不可以转让,(3)政府也不可以成为土地的经销商而是改做招标的监督人收取合理税费,(4)开发商以长期租赁收入为盈利点,和(5)原土地老百姓享有此项目的租赁收入的一部分(可以转让)。政府要帮助集体土地上的人民操作招标开发的动作,监督人民投票选择开发商,让有实力的开发商在房子的设计、建造质量、未来服务管理和租赁价格上面竞争,没有土地因素。开发商以未来的租赁费的收取权作为银行贷款的抵押物,银行长期贷款给开发商开发房产建设,开发商收取租金来偿还银行贷款、支付利息和赚取应有的利润。当开发商因为经营不善倒闭的时候,法院可以拍卖建造房产和收取未来租赁费的权利给第三者来偿还银行坏账。集体土地的老百姓可以选择一次性拿补偿款或者享有未来租赁费的一个百分比(比如一成租赁费给原注册的老百姓)。讲简单一点就是开发商变成酒店开发商,政府不征用土地而是协助老百姓变成项目的房东向开发商收取营业额的一个百分比。政府在每个环节上赚取合理的税费而不是赚取差价或大额的增值税。
 
    征收土地的坏处:
    政府为何要从农民手上一次性征收掉土地呢?政府向农民买了土地然后再拍卖给开发商本身就是对广大人民的最大利益上的冲突。而且钞票随着每年的通胀只会快速贬值,农民今天拿的15万到了10年以后就只剩下一半的价值了,那个时候农民又该怎么办?土地没有了就等于没有保障农民生活的根。开发商通过房产开发时间的拖延所赚取的土地升值利润虽然被定义为不道德,可是政府因为嫉妒开发商的利润而向开发商收取的土地使用税和土地增值税(最高60%)难道就没有不道德吗?各地政府现在都在大面积征收农民土地却不开发难道算是有道德吗?土地价值成长的收入绝对不属于开发商也绝对不属于政府的。土地的增值是属于土地注册户口使用的人民。目前国务院出台新的规定要求拆迁赔偿必须赔偿同等市场价值的钱,可是这种办法还是治标不治本。去年通胀5%而存款利率只有1%就表示老百姓的钞票贬值了4%,今年估计要贬值5%,明年可能还要贬值7%或更多,光是这三年的累积贬值就是15%之多!十年要贬值40%到50%!如果老百姓没有土地或其升值的保障的话,请问这个社会能没有暴动吗?如果要按照西方理论的做法实施下去的话,国务院出台的规定应该是政府必须补偿同等面积的可转让房子而不是钞票。但是这种做法还是没有解决中国的问题。中国的老百姓搞不清楚通胀是规律也搞不清楚累计的可怕性,所以都会选择今天“变现”,就算给了房子也要卖掉、不工作、把钱花了再说。
 
    结论:
    作为中国的特色,政府有义务监督和保证老百姓在土地上的收益权不能卖掉而是长期收取。土地开发后的长期收入也必须交给老百姓。所以中国特色的房地产就是不能一次性买卖或变现,而是长期收取每年的使用费或租赁收入,让这块土地上注册户口的老百姓每年有租赁分成的收入。让房产开发商承担银行贷款的风险,让开发商在房子的设计、质量、服务和收费上竞争。政府收取监督费、营业税和所得税才是有道德的行为。从供应链的角度来看,穷的地方的老百姓就会降低要求主动招商开发新城市,政府统一规划集中建设用地和集中种植用地,监督招商投标过程。开发商也会因为大城市的开发成本过高而选择开发新城镇、不会为了土地的增值而拼命的在大城市里挣扎。最好的是由于没有土地买卖的高额压力,成本就能降下来、银行就不用贷那么多的款、中小房产开发商就能生存、垄断行为就很难产生。开发商也会为了吸引长期住户的租赁来创造经济的发展、城市配套(医院学校等)的投资来吸引别地方的人民到这里来就业和租房。没有土地增值的诱因就能让政府、开发商和投资者把目光转移到如何降低开发成本和提升质量、防止资产通胀和泡沫,而不是泡沫越大政府和开发商的利润就越大。